“Грабеж в законе”: как Россия присваивает недвижимость украинцев в оккупации

Нет российских документов — нет квартиры. Жилье украинцев на временно оккупированных территориях россияне забирают и отдают своим. Массовый грабеж оправдывают федеральным законом, нарушая правовые нормы.

Как Россия превратила воровство на оккупированных территориях Украины в государственную политику? Что на самом деле скрывается за бюрократическими формулировками о “бесхозном имуществе”? Об этом рассказываем в свежем выпуске “Специального репортажа” на телеканале FREEДOM. 

Автор — София Куценко. 

Хозяева “бесхоза”

Дома, квартиры и даже комнаты — все это может стать “ничейным”. Речь идет о жилье, принадлежащем украинцам на временно оккупированных территориях. В декабре 2025 года Путин подписал закон, который разрешает оккупационным властям конфисковать недвижимость жителей Донецкой, Луганской, Херсонской и Запорожской областей. Под предлогом якобы бесхозности жилищного фонда Россия легализовала массовый грабеж. Прикрываясь федеральным нормативным актом, оккупанты делят чужую собственность и вытесняют украинцев с родной земли.

Акты инвентаризации жилья на оккупированных территориях уже несколько месяцев бросают людям в почтовые ящики или просто суют в дверь. Расчет прост: не ответил на письмо — твое имущество присвоят или, как они это называют, “национализируют”. Жители пишут на дверях квартир номера телефонов и подписывают, что там живут люди.

Согласно свежепринятому закону о бесхозном имуществе с безликим названием “О внесении изменений в отдельные федеральные конституционные законы”, изъятая недвижимость, находящаяся на захваченных территориях, будет признана собственностью регионов или их муниципалитетов. При этом критерии “ничейности” будут определять сами оккупационные администрации по согласованию с Росреестром и Росимуществом.

“Они сначала получают право пользоваться этим жильем и могут использовать его как служебное или сдавать в аренду. Позже также возможно и получение полного права собственности на это жилье”, — говорит представитель Центра национального сопротивления Дмитрий. 

Даже если данные о владельце отсутствуют или документы невозможно проверить — это не помеха в присвоении жилья. Размытые рамки нового закона открывают путь к массовому отъему недвижимости.

“Когда выявляются “признаки бесхозяйного имущества”, оккупационный орган инициирует процедуру и запускает так называемый 30-дневный срок. Владельцу направляется уведомление, что его имущество может быть признано бесхозяйным. Или перечень имущества, которое потенциально может быть признано бесхозяйным, публикуется на сайтах оккупационных администраций. С этого момента начинается отсчет 30 дней, в течение которых оккупационные органы требуют от собственников подтвердить их право собственности. Здесь следует отметить, что в большинстве своем владельцам ничего не известно о том, что в отношении их имущества запущена такая процедура”, — комментирует младший юрист Регионального центра прав человека Анастасия Сидоренко. 

Если за это время собственник не появился лично, не предоставил документы (а часто от него требуют еще и российский паспорт), имущество автоматически переходит к оккупационной администрации. 

Раньше, говорят эксперты, для этого требовалось решение суда — теперь же новый закон упрощает схему: через 30 дней без ответа жилье экспроприируют. Фактически это означает, что любую недвижимость выехавших из-за войны людей могут отобрать.

“Квартира моего папы находится прямо в центре города, за ней присматривали наши знакомые, но россияне просто пришли и сказали: “Мы знаем, что здесь никто не живет, поэтому теперь будем жить мы. Хотите — забирайте вещи какие-нибудь, не хотите — то мы и так заселимся”, — рассказывает переселенка из временно оккупированной территории Анастасия Пикурина.

Семья Анастасии — из захваченного россиянами Токмака Запорожской области. Полномасштабное вторжение застало их дома и два месяца пришлось прожить в оккупации. Верили, что их город быстро освободят. Девушка вспоминает: российские боевики сразу почувствовали себя хозяевами и начали устанавливать свои правила.

“Ситуация с отъемом жилья началась, еще когда мы были там. Это не было так прямо официально, никто не делал переписи населения, не спрашивал, живет ли здесь кто-то или нет. Но нашлись “добрые люди”, которые хотели зарекомендовать себя перед оккупационной властью. Они сдавали квартиры, где никого нет, где кто-то проживает без права собственности. И так, если к тебе приходит оккупант и спрашивает: “А можно я у вас поживу?”, а за плечом у него автомат — ты не откажешь”, — вспоминает Анастасия. 

Жить в беспределе, который устроили россияне в Токмаке, рассказывает Анастасия, было невозможно, поэтому вместе с мужем и четырехмесячной дочкой решили уехать. Девушка признается, что было страшно бросать собственную квартиру, но оставаться под российским флагом, говорит, куда страшнее. Сейчас, по ее словам, в их квартире живут бабушка с дедушкой. Но она переживает, что те в любой момент могут оказаться на улице.

“Документов о собственности на это жилье у них нет. По словам бабушки, я знаю, что там требуют оформить в ЖЭКе какие-то документы, а если ты не придешь и не предоставишь все бумаги, то значит, ты не являешься владельцем, и к тебе придут и заберут твое жилье. Мы понимаем, есть такая вероятность, что завтра постучатся к ним в дверь и скажут освободить квартиру”, — говорит Анастасия Пикурина. 

Таких историй, когда людей выселяют из жилья, на которое по разным причинам у них нет документов, становится все больше. Одна из них произошла в Мариуполе.

“Грубо, с рукоприкладством. И меня толкали, и вот сын у меня больной… они пытались накинуться с кулаками. Двое под руки взяли, но я успела его за шиворот схватить. Нанесли телесные повреждения, сын теперь вот ногами не ходит. Делали подсечки, сначала сустав распух, а потом нога начала отекать”, — рассказывает жительница Мариуполя о выселении. 

Семья, потерявшая дом из-за российских обстрелов, лишилась крова во второй раз. Местная администрация позволила пожилой матери с сыном-инвалидом временно занять пустое помещение, но вскоре его отдали россиянам и людей просто выгнали на улицу.

В Центре исследований социальных перспектив Донбасса такие действия называют мародерством, которое теперь легализовано на государственном уровне. Согласно путинскому закону, все украденное жилье передают в так называемый Фонд развития территорий. Он получает право продавать украинскую недвижимость, сдавать ее в аренду и распоряжаться ею как угодно. На практике это значит одно — дома украинцев достанутся российским чиновникам, бюджетникам, силовикам и, конечно же, военным.

“Донбасс становится зоной отчуждения, зоной военны, либо логистических путей для РФ для продолжения агрессии против Украины. Населяться он будет в основном военными, ведь им и их семьям нужны квартиры”, — комментирует президент Центра исследований социальных перспектив Донбасса Сергей Гармаш. 

Кроме того, жилье украинцев на захваченных территориях продают приезжим россиянам. Уже летом в Мариуполе начался настоящий квартирный бум: квадратный метр стоит около 65 тыс. рублей — это более 700 долларов. Приобрести недвижимость также предлагают в ипотеку по льготной ставке — всего 2% в год.

“Эти программы могут отличаться от региона к региону, но общая логика такова, что для россиян создают льготные условия для того, чтобы они приезжали жить на временно оккупированную территорию”, — говорит представитель Центра национального сопротивления Дмитрий. 

Россия буквально навязывает данную программу. Вместо того, чтобы восстанавливать разбомбленные собственной армией дома, оккупанты их просто сносят, даже если в них еще живут люди. Их выгоняют под предлогом аварийности, а на месте старых домов строят новые ипотечные. Но бывшим владельцам квартиры в них не дают. Хочешь вернуться домой — купи. Не можешь купить — бери ипотеку. Под снос идут даже частные дома.

Попытка достучаться до Путина

Жители оккупированных территорий лишаются не только жилья, но и компенсации. В отчаянии они записывают обращения к Путину, надеясь, что он поможет. Но не понимают главного — просить защиты у того, кто стоит за этим грабежом, бессмысленно.

“Обращаемся к президенту Российской Федерации Владимиру Владимировичу Путину. На месте наших домов на проспекте Металлургов возведены новые дома, но, к сожалению, не для нас. Квартиры в этих домах предназначены не для прежних жильцов, а под ипотечное кредитование”, — обращаются жители Мариуполя к кремлевскому диктатору. 

Пока тысячи людей из-за России остаются без крова, в Кремле этот закон называют передовым. Говорят, что он якобы создает правовую основу для обеспечения жильем тех, кто его потерял. На самом же деле все работает наоборот — закон защищает лишь тех, кто его придумывал. Обычные украинцы, которые вынужденно оказались в оккупации, остаются прямо на улице — и это не случайность, а часть плана. Если квартира уцелела, а дом не снесли, владельцам приходится снова регистрировать свое жилье уже по российским правилам. Иначе его просто национализируют.

“Россияне, соответственно, считают, что собственность имущества не зафиксирована вообще, если она не числится в российских реестрах. Они не сверяются с какими-либо другими реестрами. И поэтому, соответственно, возникает вопрос о том, что это бесхозяйное имущество”, — комментирует руководитель аналитического отдела Центра прав человека ZMINA Онисия Синюк. 

Даже переоформление жилья по российским законам не спасает от потери собственности. По правилам так называемой “ДНР”, оккупанты могут забирать квартиры у тех, кто покинул территорию. Денис Пушилин открыто заявляет, что эти помещения якобы будут передавать нуждающимся, а владельцам вернут только после их личного возвращения. При этом продавать, сдавать или даже передать жилье владельцам запрещено.

Даже если у человека есть российский паспорт, регистрация в Росреестре и он живет в своей квартире — однажды ее все равно могут признать ничейной. Существует много таких случаев. 

Закон о бесхозе касается не только старых домов, но и новостроек. Показательный случай произошел в Мелитополе на улице Беляева, 70. Дом был готов к вводу в эксплуатацию еще до полномасштабного вторжения — это подтверждают украинские документы и фото. После оккупации люди оформили жилье по российским правилам: получили техпаспорта, платили налоги, подключили газ и свет. Некоторые даже жили там постоянно.

В 2023 году жители подали заявление с просьбой не признавать их квартиры бесхозными, но ответа ждали год. И когда он пришел, дом уже был переписан на так называемое “правительство Запорожской области”. Людей вынудили выселиться, а коммунальные договоры просто разорвали.

“Мы не просим ничего сверхъестественного, мы просим только о защите своих прав как добросовестных граждан. Мы обращаемся с просьбой провести федеральную проверку законности оформления нашего дома в собственность региона, проверить, почему наши заявления год не рассматривались, проверить факты расторжения коммунальных договоров и выселения жильцов”, — обратились тогда жители Мелитополя к Путину. 

Это обращение, как и сотни, а то и тысячи других, было проигнорировано оккупационными властями, потому что их не интересуют судьбы людей. Их интерес — обворовать украинцев и заработать на этом. 250 тыс. объектов недвижимости уже украли россияне, прикрываясь выдуманной инвентаризацией. Оккупационные власти без стыда отчитываются, что проверили сотни тысяч квартир в Донецкой, Луганской, Запорожской и Херсонской областях.

“Мы говорим ориентировочно о более чем 2 тыс. объектов на территории Херсонской области и более чем 4 тыс. объектов на территории Запорожской области”, — говорит правозащитница Онисия Синюк. 

Кроме того, к 2026 году оккупационные администрации собираются переписать еще почти 30 тыс. кадастровых зон, в каждой из которых десятки, а в городских — сотни жилищ. Жители оккупированных территорий, конечно же, пытаются отстоять право собственности и даже организовывают митинги.

Как показывает практика, попытки защитить свои права на захваченных Россией территориях тщетны. А экспроприация жилья уже стала настоящим бизнесом со своим рынком недвижимости и риелторами.

Практика конфискации жилья с 2014 года

Налаженности мародерского бизнеса не стоит удивляться, ведь грабить украинцев начали не после указа Путина и даже не в 2022 году — конфискация жилья на оккупированных территориях берет начало еще с 2014 года как самодеятельность коллаборантов.

“В тот момент это происходило на уровне локальной инициативы, так как не было принято соответствующее решение о включении временно оккупированных территорий в состав РФ. Соответственно, процедура на тех территориях проходила под эгидой местных нормативно-правовых актов, и она предусматривалась непосредственно ими”, — объясняет адвокат благотворительного фонда “Восток SOS” Ярослав Таранец. 

Основания были примитивны, говорят в фонде “Восток SOS”: владелец уехал, дом пустует или есть долг за коммунальные услуги. Обнаружив такую зацепку, проводили фиктивные суды и просто переписывали имущество в пользу так называемых республик. 

После начала полномасштабной войны объемы жилищного грабежа и мародерства только увеличились. В частности, осенью 2025 года Россия приняла закон, который официально аннулировал действие украинских документов на недвижимость, выданных после 2014 года. Теперь все владельцы жилья на оккупированных территориях должны подавать свои украинские документы в так называемые ревизионные комиссии.

“Ревизионная комиссия привлекает к оценке этих документов местную квазипрокуратуру, управление ФСБ, исследуется вопрос лояльности человека к государству и, соответственно, предоставляется заключительный акт о том, чтобы позволить человеку перерегистрировать право собственности на основе украинских документов на российский лад, или акт о том, чтобы запретить это сделать. Дальше происходит процесс национализации, и это имущество переходит в собственность муниципалитета”, — говорит адвокат Ярослав Таранец. 

Хаос и рейдерство под прикрытием законов оккупации процветают уже больше 11 лет и в Крыму. Украинскую собственность сначала отбирали точечно — там, где имущество имело ценность для оккупационных властей или военных. Речь шла о стратегических участках, побережье, предприятиях и даже домах известных украинцев, которые, как объясняли в РФ, “сотрудничают с Киевом”. Под удар попали крымские татары и все, кто поддерживал Украину или открыто не признавал оккупацию.

“Это могло происходить как следствие уголовного преследования, изъятие собственности, ее арест. Это не всегда оформлялось сразу как переоформление на другое лицо. Можно лишить человека возможности как минимум пользоваться своей собственностью. Ее можно арестовать или опечатать. Это в принципе происходило как определенный способ давления, попытка взывать к лояльности, попытка превратить человека в своего агента”, — объясняет специалист по национальной адвокации гражданской организации “Крым SOS” Дмитрий Спафаров. 

С 2020 года реквизиция жилья в Крыму, по российским меркам, стала полностью законной после подписания Путиным закона об иностранцах. Но, если быть точнее, касается он украинцев, не имеющих российского паспорта — им запрещено владеть землей или жильем в пограничных зонах Крыма. Это фактически значит, что любой дом могут отобрать в любой момент.

“По состоянию на конец 2025 года Представительство президента Украины в Автономной Республике Крым давало информацию о том, что было изъято имущество у 800 юридических и физических лиц, по подсчетам разных гражданских и международных организаций. Речь примерно о 5-10 тыс. объектов недвижимости”, — говорит Дмитрий Спафаров. 

Сколько на самом деле уже украли и планируют украсть россияне — точно неизвестно. Тем временем на захваченные территории активно завозят россиян — так называемых “героев СВО”, военных, чиновников и рабочих. Им предоставляют жилье, работу и социальные льготы — все на базе имущества, отобранного у украинцев. Так Россия меняет облик украинской земли, объясняют политологи. Это не просто грабеж, а спланированное демографическое замещение.

“Идея заключается в том, чтобы растворить коренное население, сделать его меньше. И за счет этого Путин будет рассказывать какие-то пропагандистские басни о том, что там живут россияне. Это идет параллельно с той тактикой русификации, уничтожения всего украинского, репрессий, которую Россия последовательно проводит”, — комментирует профессор политологии Киево-Могилянской академии Алексей Гарань. 

По заветам империй

Эксперты утверждают: это больше, чем просто реквизиция. Это по сути — инструмент контроля и колониального управления. И Москва в этих методиках не уникальна. Она повторяет исторические сценарии других колониальных империй и авторитарных режимов.

“Стержневая основа всего этого — власть. Это физический, социальный, психологический и символический контроль. То есть теперь можно делать что хочешь: переименовывай улицы, выбрасывай старые названия и утверждай собственные режимы и ценности”, — комментирует профессор, доктор исторических наук Юрий Шаповал.  

Нацистский Третий рейх, СССР, Китай — все они использовали лишение людей крова как способ порабощения. Как писал теоретик деколонизации Франц Фанон, когда забирают землю и жилье, это уже не юридический вопрос, а вопрос выживания.

“Что еще характерно: когда смешивается население, когда людей выселяют, отдают жилье, поселяют других людей, то это важный элемент для власти. Это разрушает социальную основу сопротивления. Человек без дома — это очень слабый политический субъект и сделать с ним можно практически все, что угодно”, — говорит профессор Шаповал. 

Нацистская Германия отбирала жилье под лозунгом жизненного пространства и передавала его колонистам и военным, а миллионы людей оказывались в гетто и концлагерях. В Британской империи экспроприацию прикрывали законом и экономическими потребностями. Людей также выселяли в Ирландии, Индии, Африке под предлогом строительства шахт или закладки плантаций. 

Российская империя отточила этот механизм еще в 18-19 веках, ссылая, к примеру, в Сибирь восставших поляков и забирая их имущество. Сегодня Москва повторяет тот же сценарий, только современными методами.

И хотя история показывает, что вернуть украденное почти никогда не удавалось полностью, юристы заявляют: Украина имеет шанс стать первой, кто это сделает. Потому что единственный аргумент, который понимают империи — это сила. И сейчас она — в правовом поле.

“Международное гуманитарное право запрещает оккупационным органам распространять российское законодательство на оккупированные территории Украины. Также запрещается изъятие частного имущества при отсутствии военной необходимости. И вот в данном случае имущество изымается для имплементации политики аннексии на оккупированных территориях”, — объясняет младший юрист Регионального центра прав человека Анастасия Сидоренко. 

Кроме того, украинцы, чьи дома остались на оккупированных территориях, могут подать заявление на компенсацию через Международный реестр убытков. Он создан при участии Украины и десятков стран, чтобы зафиксировать ущерб, нанесенный российской агрессией. Среди множества категорий урона в Реестре есть пункт А3.6, а именно — “Утрата доступа и контроля над недвижимым имуществом на временно оккупированных территориях”. Все поданные заявления будут проверять, а затем их рассмотрит компенсационная комиссия, которая определит размер выплат.

Заявления об украденном оккупантами имуществе, поданные в компенсационную комиссию, станут лишь первым шагом к восстановлению справедливости. Как бы Россия не прикрывала разбой и грабеж федеральными законами, подписанные Путиным бумажки никакой силы за пределами оккупации не имеют. Все решения захватчиков о перерегистрации или национализации будут признаны недействительными и отменены. И тогда после настоящего освобождения украинской территории наступит черед реституции: возвращения незаконно отнятого.

Читайте также: “Освобождение” по-путински: российская армия на оккупированных территориях воюет руками украинцев