“Грабіж за законом”: як Росія привласнює нерухомість українців в окупації

Немає російських документів — немає квартири. Житло українців на тимчасово окупованих територіях росіяни забирають і віддають своїм. Масове пограбування виправдовують федеральним законом, порушуючи правові норми.

Як Росія перетворила крадіжку на окупованих територіях України на державну політику? Що насправді ховається за бюрократичними формулюваннями про “безхазяйне майно”? Про це розповідається у свіжому випуску “Спеціального репортажу” на телеканалі FREEДOM.

Автор — Софія Куценко.

Власники “безхоза”

Будинки, квартири та навіть кімнати — усе це може стати “нічийним”. Йдеться про житло, що належить українцям на тимчасово окупованих територіях. У грудні 2025 року Путін підписав закон, який дозволяє окупаційній владі конфісковувати нерухомість жителів Донецької, Луганської, Херсонської та Запорізької областей. Під приводом нібито безхазяйності житлового фонду Росія легалізувала масовий грабіж. Прикриваючись федеральним нормативним актом, окупанти ділять чужу власність і витісняють українців з рідної землі.

Акти інвентаризації житла на окупованих територіях уже кілька місяців кидають людям у поштові скриньки або просто засовують у двері. Розрахунок простий: не відповів на лист — твоє майно привласнять або, як вони це називають, “націоналізують”. Жителі пишуть на дверях квартир номери телефонів і підписують, що там живуть люди.

Згідно зі щойно ухваленим законом про безхазяйне майно з безіменною назвою “Про внесення змін до окремих федеральних конституційних законів”, вилучена нерухомість, яка перебуває на захоплених територіях, буде визнана власністю регіонів або їхніх муніципалітетів. Водночас критерії “нічийності” визначатимуть самі окупаційні адміністрації за погодженням з Росреєстром і Росмайном.

“Вони спочатку отримують право користуватися цим житлом і можуть використовувати його як службове або здавати в оренду. Пізніше також можливе й отримання повного права власності на це житло”, — говорить представник Центру національного спротиву Дмитро.

Навіть якщо дані про власника відсутні або документи неможливо перевірити — це не перешкода для привласнення житла. Розмиті межі нового закону відкривають шлях до масового відбору нерухомості.

“Коли виявляються “ознаки безхазяйного майна”, окупаційний орган ініціює процедуру і запускає так званий 30-денний термін. Власнику надсилається повідомлення, що його майно може бути визнане безхазяйним. Або перелік майна, яке потенційно може бути визнане безхазяйним, публікується на сайтах окупаційних адміністрацій. З цього моменту починається відлік 30 днів, протягом яких окупаційні органи вимагають від власників підтвердити їхнє право власності. Тут слід зазначити, що зазвичай власникам нічого не відомо, що щодо їхнього майна запущено таку процедуру”, — коментує молодша юристка Регіонального центру прав людини Анастасія Сидоренко.

Якщо за цей час власник не з’явився особисто, не надав документи (а часто від нього вимагають ще й російський паспорт), майно автоматично переходить до окупаційної адміністрації.

Раніше, кажуть експерти, для цього було потрібне рішення суду — тепер же новий закон спрощує схему: через 30 днів без відповіді житло експропріюють. Фактично це означає, що будь-яку нерухомість людей, які виїхали через війну, можуть відібрати.

“Квартира мого тата знаходиться прямо в центрі міста, за нею наглядали наші знайомі, але росіяни просто прийшли й сказали: “Ми знаємо, що тут ніхто не живе, тому тепер житимемо ми. Хочете — забирайте якісь речі, не хочете — то ми й так заселимося”, — розповідає переселенка з тимчасово окупованої території Анастасія Пікуріна.

Родина Анастасії — із захопленого росіянами Токмака Запорізької області. Повномасштабне вторгнення застало їх удома і два місяці довелося прожити в окупації. Вірили, що їхнє місто швидко звільнять. Дівчина згадує: російські бойовики одразу відчули себе господарями й почали встановлювати свої правила.

“Ситуація з відбором житла почалася, ще коли ми були там. Це не було так прямо офіційно, ніхто не робив перепису населення, не питав, чи живе тут хтось, чи ні. Але знайшлися “добрі люди”, які хотіли зарекомендувати себе перед окупаційною владою. Вони здавали квартири, де нікого немає, де хтось проживає без права власності. І так, якщо до тебе приходить окупант і питає: “А можна я у вас поживу?”, а за плечем у нього автомат — ти не відмовиш”, — згадує Анастасія.

Жити в беззаконні, яке влаштували росіяни в Токмаку, розповідає Анастасія, було неможливо, тому разом із чоловіком і чотиримісячною дочкою вирішили виїхати. Дівчина зізнається, що було страшно лишати власну квартиру, але залишатися під російським прапором, каже, набагато страшніше. Зараз, за її словами, в їхній квартирі живуть бабуся з дідусем. Але вона переживає, що ті в будь-який момент можуть опинитися на вулиці.

“Документів про власність на це житло в них немає. За словами бабусі, я знаю, що там вимагають оформити в ЖЕКу якісь документи, а якщо ти не прийдеш і не надаси всі папери, то значить, ти не є власником, і до тебе прийдуть і заберуть твоє житло. Ми розуміємо, що є така ймовірність, що завтра постукають до них у двері й скажуть звільнити квартиру”, — говорить Анастасія Пікуріна.

Таких історій, коли людей виселяють із житла, на яке з різних причин у них немає документів, стає дедалі більше. Одна з них сталася в Маріуполі.

“Грубо, з рукоприкладством. І мене штовхали, і от син у мене хворий… вони намагалися накинутися з кулаками. Двоє під руки взяли, але я встигла його за комір схопити. Спричинили тілесні ушкодження, син тепер от ногами не ходить. Робили підсічки, спочатку суглоб розпух, а потім нога почала набрякати”, — розповідає жителька Маріуполя про виселення.

Родина, що втратила дім через російські обстріли, позбулася даху над головою вдруге. Місцева адміністрація дозволила літній матері з сином-інвалідом тимчасово зайняти приміщення, що пустувало, але згодом його віддали росіянам і людей просто вигнали на вулицю.

У Центрі досліджень соціальних перспектив Донбасу такі дії називають мародерством, яке тепер легалізовано на державному рівні. Згідно з путінським законом, усе вкрадене житло передають до так званого Фонду розвитку територій. Він отримує право продавати українську нерухомість, здавати її в оренду і розпоряджатися нею як завгодно. На практиці це означає одне — будинки українців дістануться російським чиновникам, бюджетникам, силовикам і, звичайно ж, військовим.

“Донбас стає зоною відчуження, зоною військових або логістичних шляхів для РФ для продовження агресії проти України. Заселятися він буде переважно військовими, адже їм і їхнім сім’ям потрібні квартири”, — коментує президент Центру досліджень соціальних перспектив Донбасу Сергій Гармаш.

Крім того, житло українців на захоплених територіях продають приїжджим росіянам. Уже влітку в Маріуполі почався справжній квартирний бум: квадратний метр коштує близько 65 тис. рублів — це більш як 700 доларів. Придбати нерухомість також пропонують в іпотеку за пільговою ставкою — всього 2% на рік.

“Ці програми можуть відрізнятися від регіону до регіону, але загальна логіка така, що для росіян створюють пільгові умови для того, щоб вони приїжджали жити на тимчасово окуповану територію”, — говорить представник Центру національного спротиву Дмитро.

Росія буквально нав’язує цю програму. Замість того, щоб відновлювати розбомблені власною армією будинки, окупанти їх просто зносять, навіть якщо в них ще живуть люди. Їх виганяють під приводом аварійності, а на місці старих будинків будують нові іпотечні. Але колишнім власникам квартири в них не дають. Хочеш повернутися додому — купи. Не можеш купити — бери іпотеку. Під знос ідуть навіть приватні будинки.

Спроба достукатися до Путіна

Жителі окупованих територій позбавляються не лише житла, а й компенсації. У відчаї вони записують звернення до Путіна, сподіваючись, що він допоможе. Але не розуміють головного — просити захисту у того, хто стоїть за цим грабунком, безглуздо.

“Звертаємося до президента Російської Федерації Володимира Володимировича Путіна. На місці наших будинків на проспекті Металургів зведені нові будинки, але, на жаль, не для нас. Квартири в цих будинках призначені не для колишніх мешканців, а під іпотечне кредитування”, — звертаються жителі Маріуполя до кремлівського диктатора.

Поки тисячі людей через Росію залишаються без даху над головою, у Кремлі цей закон називають передовим. Кажуть, що він нібито створює правову основу для забезпечення житлом тих, хто його втратив. Насправді ж усе працює навпаки — закон захищає лише тих, хто його вигадував. Звичайні українці, які вимушено опинилися в окупації, залишаються просто неба — і це не випадковість, а частина плану. Якщо квартира вціліла, а будинок не знесли, власникам доводиться знову реєструвати своє житло вже за російськими правилами. Інакше його просто націоналізують.

“Росіяни, відповідно, вважають, що власність на майно не зафіксована взагалі, якщо вона не значиться в російських реєстрах. Вони не звіряються з жодними іншими реєстрами. І тому, відповідно, виникає питання про те, що це безхазяйне майно”, — коментує керівниця аналітичного відділу Центру прав людини ZMINA Онисія Синюк.

Навіть переоформлення житла за російськими законами не рятує від втрати власності. За правилами так званої “ДНР”, окупанти можуть забирати квартири в тих, хто залишив територію. Денис Пушилін відкрито заявляє, що ці помешкання нібито передаватимуть нужденним, а власникам повернуть лише після їхнього особистого повернення. Разом з тим продавати, здавати чи навіть передати житло власникам заборонено.

Навіть якщо в людини є російський паспорт, реєстрація в Росреєстрі й вона живе у своїй квартирі — одного дня її все одно можуть визнати нічийною. Існує багато таких випадків.

Закон про “безхоз” стосується не лише старих будинків, а й новобудов. Показовий випадок стався у Мелітополі на вулиці Бєляєва, 70. Будинок був готовий до введення в експлуатацію ще до повномасштабного вторгнення — це підтверджують українські документи та фото. Після окупації люди оформили житло за російськими правилами: отримали техпаспорти, платили податки, під’єднали газ і світло. Деякі навіть жили там постійно.

У 2023 році мешканці подали заяву з проханням не визнавати їхні квартири безхазяйними, але відповіді чекали рік. І коли вона прийшла, будинок уже був переписаний на так званий “уряд Запорізької області”. Людей змусили виселитися, а комунальні договори просто розірвали.

“Ми не просимо нічого надзвичайного, ми просимо тільки про захист своїх прав як добросовісних громадян. Ми звертаємося з проханням провести федеральну перевірку законності оформлення нашого будинку у власність регіону, перевірити, чому наші заяви рік не розглядалися, перевірити факти розірвання комунальних договорів і виселення мешканців”, — звернулися тоді жителі Мелітополя до Путіна.

Це звернення, як і сотні, а то й тисячі інших, було проігноровано окупаційною владою, тому що їх не цікавлять долі людей. Їхній інтерес — обікрасти українців і заробити на цьому. 250 тис. об’єктів нерухомості вже вкрали росіяни, прикриваючись вигаданою інвентаризацією. Окупаційна влада без сорому звітує, що перевірила сотні тисяч квартир у Донецькій, Луганській, Запорізькій і Херсонській областях.

“Ми говоримо орієнтовно про більш ніж 2 тис. об’єктів на території Херсонської області й понад 4 тис. об’єктів на території Запорізької області”, — говорить правозахисниця Онисія Синюк.

Крім того, до 2026 року окупаційні адміністрації збираються “переписати” ще майже 30 тис. кадастрових зон, у кожній з яких — десятки, а в міських — сотні помешкань. Жителі окупованих територій, звичайно, намагаються відстояти право власності й навіть організовують мітинги.

Як показує практика, спроби захистити свої права на захоплених Росією територіях марні. А експропріація житла вже стала справжнім бізнесом із власним ринком нерухомості та рієлторами.

Практика конфіскації житла з 2014 року

Налагодженому мародерському бізнесу не варто дивуватися, адже грабувати українців почали не після указу Путіна і навіть не у 2022 році — конфіскація житла на окупованих територіях бере початок ще з 2014 року як самодіяльність колаборантів.

“У той момент це відбувалося на рівні локальної ініціативи, оскільки не було прийнято відповідне рішення про включення тимчасово окупованих територій до складу РФ. Відповідно, процедура на тих територіях проходила під егідою місцевих нормативно-правових актів, і вона передбачалася безпосередньо ними”, — пояснює адвокат благодійного фонду “Схід SOS” Ярослав Таранець.

Підстави були примітивні, кажуть у фонді “Схід SOS”: власник виїхав, будинок пустує або є борг за комунальні послуги. Виявивши таку зачіпку, проводили фіктивні суди й просто переписували майно на користь так званих республік.

Після початку повномасштабної війни обсяги житлового грабунку й мародерства тільки зросли. Зокрема, восени 2025 року Росія ухвалила закон, який офіційно анулював дію українських документів на нерухомість, виданих після 2014 року. Тепер усі власники житла на окупованих територіях мають подавати свої українські документи до так званих ревізійних комісій.

“Ревізійна комісія залучає до оцінки цих документів місцеву квазіпрокуратуру, управління ФСБ, досліджується питання лояльності людини до держави і, відповідно, надається прикінцевий акт про те, щоб дозволити людині перереєструвати право власності на основі українських документів “на російський лад”, або акт про те, щоб заборонити це зробити. Далі відбувається процес націоналізації, і це майно переходить у власність муніципалітету”, — говорить адвокат Ярослав Таранець.

Хаос і рейдерство під прикриттям законів окупації процвітають уже понад одинадцять років і в Криму. Українську власність спочатку відбирали точково — там, де майно мало цінність для окупаційної влади або військових. Йшлося про стратегічні ділянки, узбережжя, підприємства й навіть будинки відомих українців, які, як пояснювали у РФ, “співпрацюють із Києвом”. Під удар потрапили кримські татари та всі, хто підтримував Україну чи відкрито не визнавав окупацію.

“Це могло відбуватися як наслідок кримінального переслідування, вилучення власності, її арешт. Це не завжди оформлювалося одразу як переоформлення на іншу особу. Можна позбавити людину можливості як мінімум користуватися своєю власністю. Її можна заарештувати або опечатати. Це загалом відбувалося як певний спосіб тиску, спроба апелювати до лояльності, спроба перетворити людину на свого агента”, — пояснює спеціаліст із національної адвокації громадської організації “Крим SOS” Дмитро Спафаров.

З 2020 року реквізиція житла в Криму за російськими мірками стала повністю законною після підписання Путіним закону про іноземців. Але, якщо бути точнішими, стосується він українців, які не мають російського паспорта — їм заборонено володіти землею або житлом у прикордонних зонах Криму. Це фактично означає, що будь-який будинок можуть відібрати будь-якої миті.

“Станом на кінець 2025 року Представництво президента України в Автономній Республіці Крим давало інформацію про те, що було вилучено майно у 800 юридичних і фізичних осіб, за підрахунками різних громадських і міжнародних організацій. Йдеться приблизно про 5-10 тис. об’єктів нерухомості”, — говорить Дмитро Спафаров.

Скільки насправді вже вкрали та планують украсти росіяни — достеменно невідомо. Тим часом на захоплені території активно завозять росіян — так званих “героїв СВО”, військових, чиновників і робітників. Їм надають житло, роботу й соціальні пільги — усе на базі майна, відібраного в українців. Так Росія змінює обличчя української землі, пояснюють політологи. Це не просто грабіж, а сплановане демографічне заміщення.

“Ідея полягає в тому, щоб розчинити корінне населення, зробити його меншим. І користуючись з цього Путін розповідатиме якісь пропагандистські байки про те, що там живуть росіяни. Це відбувається паралельно з тією тактикою русифікації, знищення всього українського, репресій, яку Росія послідовно проводить”, — коментує професор політології Києво-Могилянської академії Олексій Гарань.

За заповітами імперій

Експерти стверджують: це більше, ніж просто реквізиція. Це, по суті, інструмент контролю і колоніального управління. І Москва в цих методиках не унікальна. Вона повторює історичні сценарії інших колоніальних імперій та авторитарних режимів.

“Стрижнева основа всього цього — влада. Це фізичний, соціальний, психологічний і символічний контроль. Тобто тепер можна робити що завгодно: перейменовуй вулиці, викидай старі назви й утверджуй власні режими та цінності”, — коментує професор, доктор історичних наук Юрій Шаповал.

Нацистський Третій рейх, СРСР, Китай — усі вони використовували позбавлення людей даху над головою як спосіб поневолення. Як писав теоретик деколонізації Франц Фанон, коли забирають землю та житло, це вже не юридичне питання, а питання виживання.

“Що ще характерно: коли змішується населення, коли людей виселяють, віддають житло, селять інших людей, то це важливий елемент для влади. Це руйнує соціальну основу спротиву. Людина без дому — це дуже слабкий політичний суб’єкт, і зробити з нею можна практично що завгодно”, — говорить професор Шаповал.

Нацистська Німеччина відбирала житло під гаслом життєвого простору й передавала його колоністам і військовим, а мільйони людей опинялися в гетто та концтаборах. У Британській імперії експропріацію прикривали законом і економічними потребами. Людей так само виселяли в Ірландії, Індії, Африці під приводом будівництва шахт або закладання плантацій.

Російська імперія відточила цей механізм ще у 18-19 століттях, висилаючи, приміром, до Сибіру повстанців-поляків і забираючи їхнє майно. Сьогодні Москва повторює той самий сценарій, тільки сучасними методами.

І хоч історія показує, що повернути вкрадене майже ніколи не вдавалося повністю, юристи заявляють: Україна має шанс стати першою, хто це зробить. Тому що єдиний аргумент, який розуміють імперії, — це сила. І зараз вона — у правовому полі.

“Міжнародне гуманітарне право забороняє окупаційним органам поширювати російське законодавство на окуповані території України. Також забороняється вилучення приватного майна за відсутності воєнної необхідності. І от у такому випадку майно вилучається для імплементації політики анексії на окупованих територіях”, — пояснює молодша юристка Регіонального центру прав людини Анастасія Сидоренко.

Крім того, українці, чиї будинки залишилися на окупованих територіях, можуть подати заяву на компенсацію через Міжнародний реєстр збитків. Він створений за участі України та десятків країн, щоб зафіксувати шкоду, завдану російською агресією. Серед багатьох категорій збитків у Реєстрі є пункт А3.6, а саме — “Втрата доступу та контролю над нерухомим майном на тимчасово окупованих територіях”. Усі подані заяви перевірятимуть, а потім їх розгляне компенсаційна комісія, яка визначить розмір виплат.

Заяви про майно, вкрадене окупантами, подані до компенсаційної комісії, стануть лише першим кроком до відновлення справедливості. Як би Росія не прикривала розбій і грабіж федеральними законами, підписані Путіним папірці не мають жодної сили за межами окупації. Усі рішення загарбників про перереєстрацію чи націоналізацію будуть визнані недійсними й скасовані. І тоді після справжнього звільнення української території настане черга реституції: повернення незаконно відібраного.

Читайте також: “Звільнення” по-путінськи: російська армія на окупованих територіях воює руками українців

​